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Verbot der kurzzeitigen Vermietung von Eigentumswohnungen über Mehrheitsbeschluss rechtswidrig:


Der BGH (Bundesgerichtshof) durfte sich mit der Teilungserklärung (TE) einer Wohnungseigentümergemeinschaft beschäftigen. Die Teilungserklärung hatte die Regelung, wonach den Wohnungseigentümern auch die kurzzeitige Vermietung ihrer Wohnungen (z.B. an Feriengäste) gestattet wurde. Hier war auch eine Öffnungsklausel vorhanden, wonach die Teilungserklärung mit einer Mehrheit von 75 % aller Miteigentumsanteile geändert werden konnte. Danach wurde die TE mit dieser Mehrheit als Beschluss geändert, wonach die Überlassung einer Wohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste, vor Ort befristet Tätige oder andere Mieter mit Unterkunftsbedürfnissen von kurzer Dauer sowie eine Nutzung als Werkswohnung nicht mehr zulässig ist. Dieser Beschluss wurde angefochten, wobei der BGH diesen Mehrheitsbeschluss als ungenügend sah, da alle Eigentümer hier zustimmen müssten. Begründung: Vermietungsverbote allgemein greifen in die Zweckbestimmung des Wohnungseigentums ein. Ein generelles (also sowohl auf kurz- als auch auf langfristige Vermietungen bezogenes) Vermietungsverbot kann nur dann rechtmäßig sein, wenn nicht nur die aktuell vermietenden, sondern alle Wohnungseigentümer zustimmen, was schon aus der Zweckbestimmung der Wohnung hervorgeht. Hier liegt zwar nur ein spezielles Vermietungsverbot vor, aber auch ein solches Verbot kann nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer beschlossen werden. Ansonsten würde das in § 13 Abs. 1 WEG (Wohnungseigentumsgesetz) vorhandene Recht jedes einzelnen Wohnungseigentümers, mit seinem Sondereigentum nach Belieben zu verfahren, dauerhaft in erheblicher Weise eingeschränkt werden. Text des § 13 Abs. 1 (Rechte des Wohnungseigentümers) WEG: Jeder Wohnungseigentümer kann, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben verfahren, insbesondere diese bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen, und andere von Einwirkungen ausschließen. Fazit: Hier hätte ein einstimmiger Beschluss erfolgen müssen, welcher fehlte. Der BGH hat aber auch noch auf die Eigentumsrechte der übrigen Wohnungseigentümer hingewiesen, welche bei Störungen wie Überbelegung, fortwährende Verstöße gegen die Hausordnung oder Lärmbelästigungen durch Feriengäste nicht machtlos sind, sondern Unterlassungsansprüche geltend machen könnten. Quelle: BGH, Urteil vom 12.04.2019, Az. V ZR 112/18; https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Pressemitteilungen/DE/2019/2019047.html Rechtsanwalt Robert Uhl, 17.04.2019

Videoüberwachung in Wohnung nicht erlaubt:


Das Amtsgericht München durfte einen interessanten Fall entscheiden, der den aktuellen Wohnungsmarkt ein wenig näher beleuchtet.


Hintergrund:
Gegenständlich war die Klage des Vermieters gegen den Untermieter auf Zahlung angeblich ausstehender Mieten in Höhe von insgesamt 2.430 Euro. Der Beklagte kündigte das Untermietverhältnis fristlos, wegen diverser Pflichtverletzungen und leistete ab August 2018 keine Zahlungen mehr. Der Kläger begehrte die Miete bis Ende Oktober.


Die Frage war nun, ob der Beklagte außerordentlich fristlos kündigen konnte.


Hierzu nahm das Gericht zuerst den Sachverhalt auf:
Der Vermieter betrieb selbst nur noch ein Büro in der gegenständlichen Wohnung, die er ansonsten zimmerweise vollständig untervermietet hat. Er hatte im Mai 2018 ein 20 m² großes, mit Schrank, Bett und Schreibtisch möbliertes Zimmer gegen eine Monatsmiete von 810 Euro zuzüglich 40 Euro Betriebskostenvorauszahlung und einer Kaution von 1.920 Euro an den Beklagten untervermietet. Der Beklagte war zur Mitnutzung von Bad/Dusche/WC und Küche berechtigt. Im Mietvertrag befanden sich mehrere Klauseln u.a.: „Vor der Haustür ist zum Schutz der Gemeinschaft eine Kamera angebracht“.


Zur Kamera stellte nun das Gericht genauer fest:
Im Bereich des zur gemeinschaftlichen Nutzung überlassenen Flurs, der das Zimmer des Beklagten u.a. mit der Küche und dem Badezimmer verbindet fand eine permanente Videoüberwachung statt, die vom Kläger auch noch (unstreitig) regelmäßig ausgewertet wurde. Dies war für das Gericht rechtswidrig und es teilte hierzu mit: „Dies kann insoweit nicht angehen.“ Auch die vertragsgemäße Ausführung mit der Regelung zur Anbringung einer Kamera „vor der Haustür“ (also im Freien) ist eine Kamera im Hausflur - mithin vor der/den Zimmertür(en) der Wohngemeinschaft schon nach dem klaren und unmissverständlichen Wortlaut nicht erfasst. Bei realitätsnaher Betrachtung des Gerichts wurde dargestellt, dass das Badezimmer von den Bewohnern nicht immer vollumfänglich bekleidet aufgesucht wird. Hinzu kommt, dass sich hier die Anbringung dieser Kamera nicht ansatzweise auf einen tragfähigen Grund zu stützen vermag.


Urteil:
Dem Beklagten war es hier keine weiteren drei Monate bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist zuzumuten, sich den rechtswidrigen Überwachungsmaßnahmen des Klägers auszusetzen. Dem Kläger wurde nur die zeitanteilige Miete für drei Tage bis zum Zugang der Kündigung am 3.8.2018 zugesprochen, wobei er statt 2.430 Euro nur 83 Euro bekam und Großteils mit der Klage verlor.

Quelle:
https://www.justiz.bayern.de/gerichte-und-behoerden/amtsgerichte/muenchen/presse/2019/45.php; Amtsgericht München mit Urteil vom 28.05.2019, Az. 432 C 2881/19

Fazit:
Die Pressemitteilung des Gerichts bezifferte diesen Fall in der Überschrift als Herbergs(un)wesen, wobei dies zutrifft. Abgesehen davon, dass für 20 m² 850.- € zu zahlen waren, darf kein Vermieter seine Mieter überwachen und Videoaufnahmen sind aufgrund der Persönlichkeitsrechte der Mieter nur unter sehr engen Voraussetzungen erlaubt, aber nicht für diesen Gemeinschaftsflur!

Rechtsanwalt Robert Uhl, 14.06.2019

 





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