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Fristlose Kündigung des Mieters, wenn Kündigungsgrund zu vertreten:


Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 11.07.2012 mit seinem Urteil nähere Informationen zum Verhalten der Mieter bzgl. Mängel und daraus verminderten Mietzinszahlungen, erteilt.

Hintergrund:
Die Kläger hatten ein Einfamilienhaus an die Beklagten vermietet. Im Dezember 2008 bemängelten die Beklagten Schimmel und Kondenswasserbildungen, aufgrund baulicher Mängel.
Im Dezember 2008 gab es eine Ortsbesichtigung, wobei die Kläger keinen Mangel, sondern fehlerhaftes Heiz- und Lüftungsverhalten der Beklagten, feststellten.
Trotzdem minderten die Beklagten die vertraglich vereinbarte Bruttomiete von 1.550.- € pro Monat für die Monate März 2009 bis Juni 2010 um jeweils 310 €, somit 20 %. Die Kläger kündigten das Mietverhältnis mit Schreiben vom 07.01.2010 wegen des bis dahin aufgelaufenen Mietrückstands in Höhe von 3.410.-  € fristlos.


Urteil I. Instanz:
Mit der Klage machten die Kläger die Zahlung des bis Januar 2010 aufgelaufenen Mietrückstands von 3.410.- € nebst Zinsen geltend, sowie die Räumung des Hauses. Wie zu erwarten war, holte sich das Amtsgericht ein Sachverständigengutachten ein, wobei kein baulicher Mangel festgestellt wurde. Mit Urteil vom 27.05.2010 wurde damit ein zur Minderung berechtigenden Mangel verneint und der Klage der Vermieter stattgegeben.


Urteil II. Instanz:
Die Beklagten legten Berufung zum Berufungsgericht ein, wobei die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache bzgl. der Zahlung in Höhe von 3.410 € übereinstimmend für erledigt erklärten. Gegenständlich war nur noch die Zahlung von Zinsen und Räumung des Hauses, wobei die Beklagten zur Zinszahlung verurteilt aber die Klage bezüglich der Räumung abgewiesen wurde.
Begründung zur Abweisung:
Das Landgericht hatte dargelegt, dass den Beklagten kein Verschulden an der Nichtzahlung der Miete treffen würde, wobei sie sämtliche Rückstände im Februar 2011 ausgeglichen haben.


Urteil III. Instanz (BGH):
Diesen Ausführungen zur Räumung folgte der BGH nicht.
Der Mieter hat bei der Überprüfung eines außerordentlichen Kündigungsgrundes (mangels Mietzahlung) die Nichtzahlung der Miete zu vertreten, wenn ihm Vorsatz oder Fahrlässigkeit zur Last geworfen werden kann.




Es gilt § 276 Abs. 1 Satz 1 BGB:
Der Schuldner hat Vorsatz und Fahrlässigkeit zu vertreten, wenn eine strengere oder mildere Haftung weder bestimmt noch aus dem sonstigen Inhalt des Schuldverhältnisses, insbesondere aus der Übernahme einer Garantie oder eines Beschaffungsrisikos zu entnehmen ist. Die Vorschriften der §§ 827 und 828 finden entsprechende Anwendung.



Für eine mildere Haftung, welche eine Privilegierung des Mieters darstellen würde, besteht kein Anlass, wenn der Mieter die Ursache eines Mangels, hier der Schimmelpilzbildung, fehlerhaft einschätzt.


Damit kann der Zahlungsverzug nicht wegen fehlenden Verschuldens der Beklagten verneint werden. Den Mietern ist ein schuldhaftes Verhalten zur Last zu legen, da bei Zweifeln an der Verpflichtung zur vollständigen Mietzinszahlung die Miete unter Vorbehalt bezahlt werden könnte. Doch dies ist hier nicht erfolgt.


Im Gegenteil, den Beklagten unterhielten im Haus zwei Aquarien sowie eine Terrarium mit Schlangen. Ihnen musste sich damit die Vermutung aufdrängen, dass eine höhere Luftfeuchtigkeit in der gemieteten Wohnung gegeben sein könnte, womit an das Lüftungsverhalten höhere Anforderungen zu stellen gewesen waren.


Die Mietrückstände wurden erst im Februar 2011 vollständig ausgeglichen, womit aber die Zahlung nicht mehr innerhalb der Frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB erfolgte. Die Beklagten sind zur Räumung verpflichtet.

Quelle:
http://www.bundesgerichtshof.de, Pressemittelung vom 11.07.2012, Nr. 108/2012; Urteil vom 11. Juli 2012 - VIII ZR 138/11

Fazit:
Obwohl vom sozialen Mietrecht ausgegangen wird, kann vorsätzliches bzw. fahrlässiges Verhalten der Mieter, hier die Nichtzahlung der vollständigen Miete über einen längeren Zeitraum aufgrund eines fehlerhaft eingeschätzten Mangels für eine außerordentliche Kündigung beachtlich sein.
Wenn Sie diese Gefahren nicht eingehen wollen, können Sie die Miete unter Vorbehalt zahlen und gerichtlich prüfen lassen, ob eine Minderung der Miete rechtmäßig wäre. Damit laufen Sie aber nicht Gefahr, dass sie außerordentlich gekündigt werden.

Robert Uhl Rechtsanwalt, 13.07.2012

 

 




Kein Schadensersatz bei verlorenem Schlüssel:



Der Bundesgerichtshof (BGH) durfte sich mit der Schadensersatzpflicht des Mieters (m/w) bei Verlust eines zu einer Schließanlage gehörenden Wohnungsschlüssels befassen.

Sachverhalt:

Der Beklagte war Mieter einer Eigentumswohnung des Klägers, wobei beim Übergabeprotokoll zum Zeitpunkt des Einzugs vermerkt war, dass dem Beklagten zwei Wohnungsschlüssel übergeben wurden.

Das Mietverhältnis endete zwischen den Parteien am 31.05.2010, wobei der Beklagte aber nur einen Wohnungsschlüssel zurückgegeben hatte.

Der Kläger hatte über diesen Vorfall die Hausverwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft informiert und verlangte einen Kostenvorschusses in Höhe von 1.468 € für den Austausch der Schließanlage. Aus Sicherheitsgründen wurde dies für notwendig erachtet.

Da der Beklagte nicht zahlte, musste der Kläger die Gerichte mit dem Ziel bemühen, den Kostenvorschuss zu bekommen.

Urteile I. und II. Instanz:
Das Amtsgericht (I. Instanz) hat der Klage stattgegeben und das Landgericht (II. Instanz) hat die Berufung des Beklagten zurückgewiesen, da der Beklagte wegen des fehlenden Schlüssels seine Obhuts- und Rückgabepflicht verletzt habe, die sich auf den Schlüssel als mitvermietetes Zubehör erstreckte. Es wurde weiterhin vom Gericht ausgeführt, dass es nicht darauf ankommt, ob die Schließanlage bereits ausgewechselt worden oder dies auch nur beabsichtigt sei.

Urteil BGH:
Der BGH, als letzte Instanz in diesem Zivilrechtsstreit, folgte diesen gerichtlichen Ausführungen nicht.

Zwar könnte eine Schadensersatzzahlung gegeben sein, welche auch die Kosten des Austausches der Schließanlage umfassen kann, wenn der Austausch wegen einer bestehenden Missbrauchsgefahr aus Sicherheitsgründen erforderlich ist.

Aber gegenwärtig fehlt es an einem Vermögensschaden des Vermieters, da dieser nur gegeben wäre, wenn die Schließanlage auch tatsächlich ausgetauscht worden wäre. Dieser Austausch fand nicht statt.

Quelle:
www.bundesgerichtshof.de, Mitteilung der Pressestelle, Nr. 42/2014, Urteil vom 05.03.2014, Az. VIII ZR 205/13

Fazit:

Es muss nicht automatisch eine Schadensersatzzahlung bei einem verlorenem Schlüssel geleistet werden.

Hierzu sind zwei Voraussetzungen nötig:
1.)    Kosten einer neuen Schließanlage müssen tatsächlich angefallen sind.
2.)    Der Wechsel der Schließanlage musste aus Sicherheitsgründen nötig sein.

Damit beachtete der BGH die grundsätzlichen Erwägungen des sozialen Mietrechts, wonach die mögliche wirtschaftliche Unterlegenheit des Mieters / der Mieterin auch von Bedeutung ist.

Rechtsanwalt Robert Uhl, 16.03.2014

Entschädigung von 30.000,00 € für Wohnungsmieter:



Das Verbot der Benachteiligung wegen ethnischer Herkunft gem. § 19 Abs. 2 Allgemeines Gleichheitsgesetz (AGG) gilt nicht nur im Arbeitsbereich, sondern haben auch die Mietparteien zu beachten.

Fall:
Die Beklagte erwarb eine Immobilie und erhöhte danach bei allen Mietern die Miete. Viele Mieter kündigten daraufhin. Zwei Kläger mit türkischer Herkunft blieben aber in der Wohnung, genau wie andere Mieter, deutscher, mitteleuropäischer, arabischer oder türkischer Herkunft. Dann verschickte die Beklagte ein weiteres Mieterhöhungsverlangen, welches nur an die beiden Kläger und zwei weitere Mietvertragsparteien arabischer bzw. türkischer Herkunft gerichtet war. Dieses Schreiben ging nicht an alle verbliebenen Mieter, obwohl die Wohnungen dieser Mieter in Größe, Ausstattung etc. teilweise vergleichbar waren.

Daraufhin mussten die Kläger kündigen und erbaten eine Räumungsfrist. Diese wurden den Klägern nicht, aber anderen scheidenden Mietern, schon gewährt.

Urteil des Gerichts:
Nach der Gesamtheit der Umstände und dem Verhalten der Beklagten kam das Gericht zu dem Schluss, dass die Beklagte gegen das Verbot der Benachteiligung wegen ethnischer Herkunft verstoßen hat, siehe § 19 Abs. 2 AGG. Die Höhe der Entschädigung wurde mit je 15.000.- € als angemessen angesehen, da die Kläger sich gezwungen gesehen haben, das Mietverhältnis zu beenden.
Die Beklagte hat auch trotz eines schriftlichen Hinweises auf ihr diskriminierendes Verhalten dieses Verhalten ohne Einsicht fortgesetzt.

Quelle:
Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 19.12.2014, Az. 25 C 357/14; http://www.berlin.de/sen/justiz/gerichte/kg/presse/archiv/20150114.1325.400864.html

Fazit:
Auch im Mietbereich müssen die Vermieter wie im Arbeitsbereich die Arbeitgeber die Diskriminierungsverbote nach dem AGG beachten. Bei Weigerung können empfindliche Zahlungen entstehen. Deshalb sollte im Vorfeld ein Rechtsrat hierzu eingeholt werden.

Rechtsanwalt Robert Uhl, 16.01.2015




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